Навіть на дешеві квартири у більшості городян сьогодні грошей немає. Що буде далі?

Стало відомо, звідки береться вартість "квадратів" і хто зуміє придбати житло. Ще навесні аналітики ринку нерухомості стверджували, що ціни вже досягли свого дна, і відтепер вартість квартир буде тільки збільшуватися, пише ua-banker.com.

І справді, починаючи з квітня, ціни на нерухомість стали потроху зростати, ринок трохи пожвавився... Але такий стан справ продовжився до серпня. Наприкінці літа ціни знову впали, а кількість угод зменшилася. Правда, навіть на дешеві квартири у більшості сьогодні грошей немає. Що буде далі? Одні аналітики ринку вважають, що квартири подешевшають приблизно на чверть, інші і зовсім не хочуть робити ніяких прогнозів.

"Ситуація очікування"

Те, що нині спостерігається на ринку, президент Союзу фахівців з нерухомості України (СФНУ) Олександр Рубанов назвав "ситуацією очікування". Схожа була в лютому-березні цього року, коли пройшла перша хвиля кризи. З квітня по червень ціни на нерухомість зросли на 10-15%. Однак із серпня ситуація на цьому ринку знову стала наближатися до точки замерзання.

"Цікаве питання: чи досягнув ринок дна? - Запитує Олександр Рубанов. - Він з економічної площини перейшов у філософську: "бути чи не бути?" І відповіді немає! Його дасть життя, і як нам здається, це відбудеться ще не скоро. За найбільш оптимістичними прогнозами, восени 2010 року. Ми сподіваємося тоді побачити відносний баланс між попитом та пропозицією".

Верхівка СФНУ робити якісь прогнози не хоче. Та й взагалі скептично ставиться до будь-яких "прогнозів": "Взимку якийсь діяч обіцяв завалити Київ 10-тисячними квартирами, - згадує віце-президент цієї організації Анатолій Топал. - Були квартири по 10 тисяч, не було! Чи будуть? Не знаю. Не має права ріелтор бути аналітиком".

Проте директор департаменту з оцінки консалтингової компанії "Самсон" Всеволод Жоголєв стверджує, що ціни впадуть ще приблизно на 50%: "Сьогодні середня ціна квадратного метра житла в Києві - $ 2000. А має стати - $ 800-500".

Чи існує "справедлива ціна"?

Ще півтора роки тому торгівля нерухомістю була справою досить прибутковою і перспективною. Сьогодні ж, за словами першого віце-президента СФНУ Ігоря Однопозова, половина ріелторських фірм наказала довго жити, а половина залишилися існуючи лише номінально, не маючи ні офісу, ні співробітників, ні клієнтської бази. А колишні клієнти, до слова, задоволено потирають руки: мовляв, так їм і треба, павукам! Накрутили вартість житла до небес, а тепер, нарешті, ціна буде справедливою. Але що ж таке "справедлива ціна"?

"Якщо говорити про "справедливу ціну", то у світі справедливості немає! Тим більше на ринку нерухомості, - впевнений Ігор Однопозов. - Багато хто пам'ятає ціни на київські квартири в $ 4-5 тис. Тоді теж здавалося, що ціна справедлива. Чому квартира коштувала $ 4 тис, а тепер 40? А рік тому - 100? Відповідь проста: економіки цього ціноутворення ніколи не було, немає і не буде".

До речі, на думку Ігоря Однопозова, криза піде ріелторському бізнесу на користь: "Ринок був роздутий не так цінами, як псевдоріелторами. Очищення дасть багато чого: компанії, що залишилися - справжні професіонали, які працювали і будуть працювати".

Міфи та легенди

Криза змусила всіх змінити точку зору не тільки на Ріелторський бізнес, а й на ринок житла в цілому. Однак якщо багато уявлення про те, як цей ринок буде розвиватися, виявилися міфами, нинішні погляди теж далекі від об'єктивної реальності, вважає керівник відділу управління маркетингом компанії NAI Pickard Ярослав Іванов. Тобто, на зміну старим міфам і легендам приходять нові. "Раніше існував, наприклад, стійкий міф: мовляв, Київ приречений на вічний успіх через те, що тут є постійний міграційний приплив, а забезпеченість міста житлом відсотків на 30 менша, ніж у найближчих європейських столицях, - каже Ярослав Іванов. -- А роботи, мовляв, у Києві вистачить усім. Криза цей міф розвіяла. За цей час безробіття виросло в 2 рази, і ми спостерігали негативний баланс приїхавших - які виїхали.

Проблема в тому, що зараз формуються інші міфи. Наприклад, про те, що цінове дно - це така ціна на житло, коли квартира стане продуктом мало не масового споживання, і всі бажаючі зможуть її купити. Але ціна не є єдиною і жорстко визначальною пожвавлення. Якість продукту теж грає роль. Особливо це стосується первинного ринку. Багато проектів не відповідає класу, в якому просуваються, відповідно - і ціні. Для них було б непогано розглянути питання про те, хто зміг би бути реальним покупцем". В першу чергу, експерт мав на увазі первинний ринок котеджних забудов. Багато хто з них позиціонувалися як елітне житло для вельми небідних людей. Але подібні заявки потрібно виправдовувати. Наприклад, забезпечувати котеджні селища відповідною інфраструктурою: магазинами, СТО, кортами, басейнами, фітнес-центрами і так далі. Однак забудовники через кризу ці обіцянки часто не виконують, і покупець замість елітного житла отримує просто непоганий будиночок в глушині.

У цілому ж експерти, характеризуючи ситуацію, кажуть, що якщо раніше при угодах і продавець, і покупець були задоволені, тепер навпаки: продавець вважає, що продешевив, а покупцю здається, що він переплатив. Але поки що говорити про якусь "ринкову вартість" не представляється можливим. Що ж, будемо і далі спостерігати за ситуацією.